COSTO E RENDIMENTO COME SCEGLIERE UN IMMOBILE DA INVESTIMENTO A MIAMI

By Patrizia Goglio

I fattori critici di scelta sono essenzialmente 3:

1 la rendita da affitto,

2. budget a disposizione

3. location dell’immobile.

Per quanto riguarda la rendita di locazione attesa, ad oggi  sul mercato si trovano opportunità' con rendimenti potenziali che vanno circa dal 5% fino ad arrivare all’11%.

Bisogna sempre tenere conto che il mercato immobiliare di Miami ha uno storico di rivalutazione annua media del 9% (ad esclusione degli anni di crisi), dunque anche se non monetizzabile annualmente, come l’affitto, è un ritorno sull'investimento da calcolare.

Il budget a disposizione ovviamente consente di valutare una diversificazione geografica su cui è possibile puntare, scegliendo zone che si caratterizzano da una maggiore potenziale rivalutazione rispetto a zone dove la rivalutazione è più modesta ma è possibile ottenere rendite più elevate.

L’ubicazione dell’immobile diventa un fattore determinante rispetto ai propri obiettivi di investimento. Ad esempio se l’intenzione è quella di ottenere un ritorno a breve sull'investimento in termini di cash flow sicuramente può' essere più' allettante puntare su zone più' periferiche e  su immobili più' modesti, bisogna pero' tenere conto che la rivalutazione di questi immobili e' decisamente inferiore oltre ad un rischio potenziale maggiore di inquilini morosi e danni alla proprietà.

Come per altri tipi di investimento il rendimento è direttamente proporzionale al rischio.

Un’opportunità interessante è rappresentata da proprietà  definite "distressed" ovvero che sono in foreclosure, sono vendute come shorts sale o all'asta e necessitano quasi sempre di ristrutturazione. Sicuramente il rischio ed il lavoro necessario per arrivare a metterle a reddito sono maggiori con un conseguente maggior potenziale di ritorno sull'investimento.

Dunque questo tipo di investimento potrebbe essere particolarmente allettante. Logicamente potendo contare su una solida rete di professionisti fidati a cui appaltare i lavori.

Essendo Miami una città fortemente turistica si può valutare anche l’investimento rivolto all'affitto vacanze , le rendite sono solitamente molto interessanti ma bisogna rivolgersi ad un agente immobiliare esperto che non solo conosca le zone migliori per questo tipo di business ma che conosca anche la legislazione dei vari quartieri in quanto la normativa è diventata estremamente restrittiva negli ultimi anni.

Non meno importante, data l ‘impossibilita’ per l’investitore straniero di gestire direttamente questo business è importante rivolgersi ad una società' specializzata nella gestione di affitti vacanza. 

Il costo da sostenere per gli immobili e' influenzato da tutte queste variabili sopra citate.

Si parte comunque da un investimento minimo chiavi in mano di $ 150.000,00 a salire.

E'importante ricordare che il servizio di un agente immobiliare esperto in investimenti e' completamente gratuito per l'acquirente ed e' indispensabile per un investitore estero che logicamente non può' avere una conoscenza approfondita del mercato immobiliare e delle sue dinamiche burocratiche e legislative.

 

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PATRIZIA GOGLIO

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