INVESTIRE IN IMMOBILI IN FORECLOSURE NELLE PRIME FASI:

PRE FORECLOSURE E SHORT SALE

By Patrizia Goglio

Il Foreclosure è il processo attraverso cui la Banca intraprende un’azione legale contro il proprietario insolvente, per riottenere il possesso dell’immobile posto a garanzia.

E’ bene sapere che la legislazione degli Stati Uniti è meno garantista di quella italiana nei confronti di chi si trova in una situazione di debito.

Uno degli investimenti immobiliari negli USA, che dal punto di vista dei profitti vale la pena di analizzare è quello derivante da immobili sottoposti a foreclosure.

 

Quali sono le prime fasi temporali di un Foreclosure?

PRE-FORECLOSURE

La prima fase che tecnicamente parlando è improprio definire come tale, si trova in un contesto temporale antecedente all'inizio vero e proprio della procedura di foreclosure, ed appunto viene comunemente chiamata Pre-Foreclosure, in cui il proprietario dell'immobile che ha mancato, anche soltanto un singolo pagamento, viene considerato insolvente sul prestito.

Si tratta invero di una situazione di fatto antecedente al momento in cui il lender (banca o istituzione finanziaria), non intendendo prolungare ulteriormente l’attesa per il ripristino dei pagamenti arretrati, inizia l’azione legale nei confronti del debitore, fattispecie assolutamente soggettiva che non prevede tempi certi di gestione o sviluppo in quanto direttamente associata alle decisioni del lender stesso.

Il tempo massimo di tolleranza per i mancati pagamenti si estende fino tre mesi al termine dei quali viene depositata in stati di judicial foreclosure (QUELLO UTILIZZATO IN Florida) un “Lis Pendens” nella Corte della Contea in cui si trova l’immobile

In ogni caso l’importanza e lo scopo della registrazione perseguono il fine di rendere pubblico ed ufficiale per la comunità il fatto che sia iniziata un azione legale nei confronti del debitore e questi documenti sono anche di fondamentale importanza per gli investitori dal momento che stabiliscono l’inizio del foreclosure vero e proprio che permette a chi ne abbia interesse di rivolgersi alla Corte della Contea per ottenere tutte le informazioni necessarie a valutare la posizione finanziaria dell’immobile.

In questo lasso di tempo il debitore può redimere la propria posizione seguendo percorsi diversi tra cui negoziare uno Short-sale con la banca, riportare i pagamenti al corso corrente, rinegoziare i termini del mutuo in corso, trasferire la proprietà al lender attraverso un deed in lieu of foreclosure e ogni altra libera forma negoziale che ridefinisca lo stato di diritto tra le parti generando un nuovo equilibrio.

In caso contrario inizia la seconda fase del foreclosure: Auction-sale che significa letteralmente Vendita all’ asta.

 

SHORT SALE

Vediamo ora lo Short Sale per capire bene in cosa si differenzia dal Pre-Foreclosure.

Partiamo dai punti comuni, ovvero vi è un mutuo contratto per l’acquisto di un immobile, parte delle rate sono già state pagate, ma a causa, ad esempio, di una bolla speculativa il valore attuale dell’immobile stesso è più basso, non semplicemente del valore di acquisto dell’immobile, ma addirittura più basso del valore del residuo da pagare.

In questo caso non è detto che vi sia un’insolvenza da parte del debitore, lo stesso potrebbe essere in perfetta linea con i pagamenti e quindi non vi sono i presupposti per un Foreclosure e tanto meno per un Pre-Foreclosure.

Tuttavia cosa può capitare? Può capitare che il proprietario/debitore possa non essere più interessato ai pagamenti ovvero che voglia vendere.

Non può però farlo senza il consenso della Banca!

Cosa può fare a questo punto la Banca?

Può decidere di accettare lo Short Sale e quindi prendere il corrispondente del valore dell’immobile rinunciando a parte anche del capitale.

Oppure può accettare la vendita, ma senza liberare il debitore dall’obbligo di pagare il residuo.

La scelta della Banca dipenderà molto dal residuo e dalle condizioni economiche del debitore.

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PATRIZIA GOGLIO

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