COSA SONO LE CASA MULTIFAMILY? SONO UN BUON INVESTIMENTO A MIAMI?

Il valore di investimento delle case plurifamiliari a Miami

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Le case plurifamiliari sono il tipo meno comune di edifici residenziali. La maggior parte delle persone cerca case singole, alloggi in condomini o townhomes (ovvero villette a schiera).

Le case plurifamiliari sono essenzialmente una casa che è stata trasformata in due o più unità (duplex, triplex o fourplex).

Possono essere in stile rowhouse (un solo piano) o avere più piani. Gli edifici con più di 4 appartamenti sono considerati commerciali.

Alcuni di questi edifici hanno un ingresso separato per ogni unità, mentre altri condividono un ingresso principale.

 

La differenza tra una multi-familiare ed un condominio è che le unità non possono essere acquistate singolarmente, in altre parole l'intero edificio è di proprietà di un unico investitore.

 

Questo tipo di proprietà si adatta molto bene a chi cerca un investimento a Miami per diversi motivi:

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-Sono spesso più economiche delle case unifamiliari o delle case a schiera, ll costo per alloggio è più basso rispetto all'acquisto di un alloggio singolo in un building  ed il ritorno sull'investimento di conseguenza è maggiore.

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-Un altro aspetto importante da tenere in considerazione è che nelle multifamily non c’è l’associazione di condominio: il proprietario è dunque libero di stabilire le proprie regole.

Bisogna tenere in considerazione che negli Stati Uniti i regolamenti delle associazioni di condominio possono essere molto restrittivi riguardo alla possibilità di affittare gli alloggi, alle procedure per approvare gli affittuari, agli animali domestici permessi…. senza contare che le spese di condominio sono solitamente piuttosto alte a Miami, mentre in una proprietà plurifamiliare non vi sono costi fissi di manutenzione da pagare, permettendo all’ investitore di tenere sotto controllo le spese.

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A causa della scarsità e del grande potenziale di investimento, il mercato delle case plurifamiliari è molto appetibile per chi ricerca un investimento con un ottimo profitto.

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I 5 principali vantaggi di una una Multifamily, rispetto ad una casa singola o ad un appartamento:

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• ECONOMIA DI SCALA

Le proprietà multifamiliari permettono di contenere i costi di gestione degli alloggi e di scalare rapidamente e far crescere il portafoglio. E’ molto più difficile raggiungere questa economia di scala se si acquista una casa unifamiliare alla volta, oltre a raggiungere una rendita per appartamento più elevata di quella che si può ottenere in una residenza unifamiliare.

 

•    DIFFERENZIARE IL RISCHIO

Se si investe in una casa unifamiliare e questa diventa sfitta, le entrate si azzerano, mentre i costi fissi rimangono costanti (ancora di più se è un alloggio in un condominio). Ma se si investe in un 4-plex e un inquilino se ne va si hanno gli affitti degli altri 3 alloggi, difficilmente ci si trova nella situazione da non avere abbastanza entrate da coprire le spese. Le proprietà multifamiliari consentono all'investitore di limitare il rischio di ribasso facendo pagare a più inquilini le spese. Ancora una volta, l'investimento si presta al modello dell'investitore, in cui il flusso di entrate sarà sufficiente per pagare le spese e generare flussi di cassa alla fine del mese.

 

• RIVALUTAZIONE FORZATA

Le case unifamiliari vengono solitamente acquistate in base all'approccio alla vendita. Cioè, Il prezzo di vendita è determinato dal prezzo a cui sono state vendute case simili. Al contrario, le proprietà multifamiliari vengono acquistate utilizzando “l'approccio del reddito”. Perché questa distinzione è così importante? Si ha molto più controllo in una proprietà multifamiliare per "forzare" l'apprezzamento della proprietà aumentando il reddito operativo netto (NOI). Non c'è necessità di attendere la rivalutazione del mercato per far aumentare il valore dell’investimento. Se si utilizza una solida strategia di riposizionamento dell’investimento, si riuscirà a generare ricchezza in un periodo di tempo relativamente breve. Penso che questa sia una delle più grandi e importanti distinzioni.

 

• MENO CONCORRENZA

La maggior parte degli investitori si focalizza su case singole o appartamenti in condomini, la nicchia delle case multifamiliari è ancora poco conosciuta e considerata.

Questo permette ai pochi investitori che invece hanno scelto questo segmento di investimento di avere meno concorrenza e dunque un margine maggiore con un conseguente maggior profitto.

 

• PREZZI PIÙ BASSI PER SINGOLA UNITA’

Costa meno un alloggio in una multifamily che un alloggio in un condominio, sempre per il solito discorso dell’economia di scala: perché’ si stanno acquistando più unità insieme.